Depuis plusieurs années l’investissement en SCPI bat des records à tel point que la question d’une bulle sur cette classe d’actif se pose très clairement.
Le niveau des taux d’emprunt corrélés à la baisse généralisée de rendements de l’épargne non risquée (Livret A, fonds en euros des contrats d’assurance) en sont les principales cause : l'investisseur recherche du rendement et les SCPI en apportent !
L’excès de demande pour l’immobilier professionnel entraine forcément une hausse des prix et des valorisations. Mais l’effet d’une hausse des prix combiné à la stagnation des loyers entrainent justement une baisse des rendements à venir pour les SCPI.
Dans ce contexte, faut-il continuer à investir dans les SCPI ? Nos convictions et notre analyse sur les SCPI tiennent en 4 points clés :
1. Une rotation des actifs
L’activité autour de l’immobilier professionnel de bureaux et de commerce demeurera dynamique. La demande de bureaux dans la région de Paris et sa première couronne reste très forte (Brexit, politique de relance, action de la Banque Centrale) et surtout intègre les nouvelles exigences environnementales. La transformation et/ou cessions de locaux pour répondre aux normes énergétiques et environnementales est une tendance qui durera encore quelques années et qui dynamise le marché de l’immobilier professionnel.
Les sociétés de gestion procèdent à une rotation de leurs actifs en cédant les biens couteux ou qui ne répondent plus aux critères, et acquièrent les biens plus économiques et performants.
Cette stratégie soutient le marché des SCPI.
Illustration : La SCPI PFO 2 intègre des critères environnementaux aux biens qu’elle détient. La SCPI historique Epargne Foncière procède à des arbitrages de biens et investit dans les infrastructures liées au futur Grand Paris.
2. La transformation des usages
Plus qu’une menace d’obsolescence de leurs actifs, la transformation des usages et des modes de consommation constitue pour les gérants des SCPI des opportunités d’investissement et de diversification attractives.
Le développement du commerce en ligne favorise l’investissement dans les entrepôts de logistique à travers la France et l’Europe et contribue à dynamiser certains commerces de centre-ville. Le commerce de proximité et le développement de franchises associées aux thèmes du « bio » ou du « circuit court » plaident pour un renouveau du local commercial (Carrefour Market, bureaux partagés, points relais).
Le vieillissement de la population entraine les investissements en EHPAD et cliniques spécialisées.
Enfin, le développement du tourisme conditionne les investissements hôteliers.
3. Une prudence de rigueur
Les gérants de SCPI sont vigilants. La période faste de collecte les invite à augmenter les réserves en cas de retournement. La profondeur de marché, c'est à dire les biens de qualité et qui offrent un bon rendement sur lesquels les SCPI peuvent investir, vont se réduire. De ce fait nous anticipons des rachats de sociétés de SCPI entre elles. Cette concentration doit permettre d'absorber l'afflux de collecte et de maintenir le rendement.
Les SCPI avec peu de réserves et fortement endettées sont à surveiller.
4. Un investissement raisonné et raisonnable
L’investisseur en parts de SCPI en 2020 doit absolument diversifier son portefeuille de SCPI tant dans les typologies de biens (commerces, bureaux, entrepôts, hôtels, EHPAD) que dans les secteurs géographiques (Europe du Nord, France, Allemagne, Pays-Bas).
Il doit accepter que son investissement en SCPI soit de long terme (c’est-à-dire 10 ans minimum mais 20 ans recommandés), que durant cette période le rendement moyen pourrait baisser jusqu’à 3,50 % ou 3 % en moyenne (ce qui restera largement supérieur au rendement de l’épargne sans risque).
Nous recommandons qu’il n’investisse pas plus de 40% de son patrimoine global en SCPI et nous conseillons fortement de s’adresser à un conseiller en gestion de patrimoine formé pour découvrir les techniques d’investissement innovantes comme le démembrement de propriété (décote à l’acquisition), les OPCI et SCI (plus liquides que les SCPI) et d’analyser le mode de détention qui vous correspond (assurance-vie ou en direct).
II. Quel mode de détention : en direct ou via un contrat d’assurance-vie ?
1. La fiscalité
Détenir une SCPI en direct revient à posséder un bien immobilier qui génère un revenu foncier. Ce revenu est alors taxé selon la tranche marginale d’imposition du contribuable (TMI), à laquelle s’ajoutent les prélèvements sociaux. Exemple pour une TMI à 30% le taux de taxation total sera 47,2%.
Dans le cadre d’une assurance-vie, c’est la fiscalité avantageuse de cette enveloppe préférée des français qui prime. Les loyers versés ne sont pas taxés annuellement comme des revenus fonciers, ils réintègrent l’épargne et ne feront l’objet d’une taxation de la plus-value uniquement en cas de retrait. Le taux de taxation sera alors sur option soit de 30% (PFU/Flat tax) ou au barème de l’impôt sur le revenu.
Avantage ==> Assurance-Vie
2. Le choix
Le choix de supports en investissement direct est plus large puisque près de 180 SCPI sont dénombrées en France.
En assurance-vie les compagnies fonctionnent par enveloppes. Le choix des SCPI disponibles est donc plus restreint et dépend de chaque compagnie. Nous recommandons la société UAF LIFE groupe Sipirica-Crédit Agricole avec un référencement permanent de plus de 10 SCPI, SCI et OPCI pour un investissement possible à 100% en immobilier.
Avantage ==> SCPI en direct
3. Les frais
C’est un point essentiel de votre investissement. Des frais maitrisés améliorent le rendement de votre investissement dans la durée. Exigez la transparence !
Les coûts d’acquisition de part de SCPI en direct sont comparables à ceux d’une acquisition réelle. Ils peuvent s’élever jusqu’à 12% (soit 0,6%/an pour une durée de 20 ans par exemple). Ces frais comprennent la recherche, l’acquisition, les frais de commercialisation. L’acheteur de part de SCPI connait le prix de souscription sur lequel est assis le loyer obtenu et se voit informé du prix de retrait, qui est la valorisation en cas de revente de la part.
En assurance-vie le rendement est affecté des frais de gestion du contrat d’assurance souvent de 1%/an s’agissant d’une UC. En contrepartie, la compagnie d’assurance-vie présente un avantage en réduisant les frais d’acquisition et assure surtout la liquidité de la part des SCPI, ce qui est un avantage indéniable qui se paye.
==> Egalité
4. La succession
En cas de décès, les parts de SCPI détenues en direct sont intégrées dans l’actif successoral au même titre que n’importe quel bien immobilier. Les parts peuvent être transmises en l’état sans nécessiter leur revente.
Les parts de SCPI détenues dans un contrat d’assurance-vie bénéficient de l’avantage successoral propre avec l’abattement de 152 500 € pour les primes versées avant 70 ans.
Avantage ==> Assurance-vie
5. La cession des parts
La cession des parts de SCPI se fait de gré à gré. Elle est gérée par la société de gestion. Le risque est donc de ne pas pouvoir céder ses parts lorsque le rapport entre le nombre de vendeurs et d’acheteurs s’inverse.
La cession dans le cadre d’un contrat d’assurance-vie est plus protectrice car c’est la compagnie d’assurance qui détient les parts dans ses livres de compte. La compagnie gère la revente et restitue les fonds dans le délai légal de 1 mois.
Avantage ==> Assurance-vie
En intégrant ces données, voici une sélection des supports pour un investissement en direct.
La plus performante : CORUM ORIGIN
La SCPI Corum Origin a été créée en 2012 et assure depuis des performances régulières parmi les plus attractives du marché. C’est le résultat d’une stratégie payante dès le lancement et aujourd’hui largement reprise par de nombreuses SCPI : la diversification en Europe et la sélection d’immeubles de bureaux et de commerces dans les capitales en développement. Cela agit sur trois leviers :
· Des zones d’activité plus attractives et dynamiques que la France
· Des rendements de loyers supérieurs du fait d’un prix d’acquisition des biens plus faibles
· Une anticipation potentielle à la hausse des prix des biens en portefeuille
La SCPI Corum a réalisé ses premières acquisitions en France, essentiellement en entrepôts logistique, bureaux, locaux d’activités et murs de commerce en adoptant une stratégie d’investissement ouverte et en privilégiant la distribution de revenus locatifs. A fin 2018, la SCPI est investie dans 12 pays européens au travers de 113 immeubles pour le compte de 212 locataires (Source Primalliance).
Avantage : la fiscalité des revenus se fait à la source dans le pays d’origine et bénéficie d’un crédit d’impôt.
Inconvénient : le risque économique qui affecte le pays dans lequel la SCPI est propriétaire.
La plus diversifiée : Pierval Santé
Cette SCPI est investie principalement en France, en Allemagne et en Irlande. La société de gestion diversifie les biens détenus avec des EHPAD, des cliniques médicales spécialisées et de l’hôtellerie en plus de l’immobilier classique.
Avantages : L’investissement à l’étranger avec des revenus qui ne sont pas ou peu fiscalisés. Une diversification qui correspond aux évolutions démographiques. Un risque de 3 sur 7.
Inconvénients : Pierval Santé est une jeune SCPI. La diversification européenne représente un risque selon la diffusion de la crise dans le pays concerné (exposition 33% à l’Allemagne).
La plus classique : Epargne Foncière
Epargne Foncière est l'une des SCPI les plus anciennes du marché. Elle possède un patrimoine immobilier diversifié de bureaux situés majoritairement à Paris et en Île de France, et des commerces. La SCPI a pour objectif une distribution régulière de revenus aux associés en constituant, directement ou indirectement, un patrimoine principalement constitué de locaux à usage de bureaux, de locaux commerciaux, de locaux d’activités et d’entrepôts, et dans la limite de 15% de la totalité des actifs, d’autres typologies d’actifs (emplacements de parkings, santé, hôtels, résidences gérées, etc. dès lors qu’ils font majoritairement l’objet d’un bail commercial) situés en France et accessoirement dans des États qui ont été membres ou qui sont membres de l’Union Européenne.
Avantage : Epargne Foncière est une SCPI ancienne, dont la stratégie et la diversification sont payantes notamment depuis 2012. Le taux de distribution devrait augmenter encore.
Inconvénients : La SCPI est investie à plus de 70% à Paris et région parisienne avec une dominante de bureaux.
Les challengers : Primovie et PFO2
Ces deux SCPI se caractérisent par l’approche innovante de leurs investissements en réponse aux enjeux sociétaux et au caractère responsable.
PFO2
La SCPI PFO2 est la première SCPI de rendement à intégrer une dimension environnementale dans sa stratégie d’acquisition.
PFO2 réalise un audit du potentiel de réduction des consommations d’eau et d’énergie sur les actifs visés. Lorsque les résultats correspondent aux objectifs, la SCPI peut acquérir le bien et mettre en place un programme d’optimisation qui se traduit par la réalisation de travaux, la sensibilisation comportementale du locataire, notamment par la signature d’un « bail vert » et la mise en place des instruments de mesure des consommations. La SCPI PFO2 recherche plus spécifiquement des immeubles de bureau anciens détenant un potentiel attractif (Source Primalliance).
Primovie
Primovie est une jeune SCPI de rendement spécialisée dans les actifs immobiliers liés aux thèmes de la santé et de l’éducation.
La SCPI privilégie les immeubles occupés par des locataires en relation avec les activités suivantes :
· L’éducation : écoles, crèches, centres de formation, résidences étudiantes
· La santé : cliniques, maisons de santé
· Les séniors et le vieillissement : EHPAD
Primovie a également diversifié ses investissements sur des actifs de bureaux représentant 25% de son patrimoine. Elle vise à acquérir des biens déjà loués pour percevoir un loyer rapidement.
Tableau des performances
SCPI à considérer pour un investissement en contrat d’assurance-vie :
EFIMMO
Créée en 1987, Efimmo est une SCPI dont le patrimoine immobilier est majoritairement investi en bureaux et réparti sur les régions les plus dynamiques du territoire, lui assurant ainsi une excellente mutualisation des risques locatifs. Sa gestion a été confiée depuis fin 2000 à la société de gestion de portefeuille indépendante Sofidy.
IMMORENTE
Constituée en juillet 1988, la SCPI Immorente est une SCPI diversifiée dont la capitalisation est l'une des plus importantes du marché. Le patrimoine d'Immorente se caractérise par des investissements situés dans les centre-ville et dans les grandes zones commerciales périphériques, et sont constitués de petites et moyennes unités en respectant un équilibre entre l'Ile de France et les régions. La société de gestion fait preuve de prudence en fixant des quotas de souscription afin de limiter la collecte et ainsi protéger les associés. (Texte et source Primaliance.fr)
PF GRAND PARIS
Avec la réouverture à la souscription de sa première SCPI et la définition d’une stratégie patrimoniale qui capitalise sur le projet du Grand Paris, PERIAL Asset Management renouvelle sa confiance dans le dynamisme économique de l’Ile-de-France. Un dynamisme qui constitue depuis toujours le fer de lance du développement de sa SCPI. Le projet du Grand Paris est, en effet, la promesse d’une vraie dynamique immobilière, portée par un programme de développement soutenu par l’Etat et les collectivités locales. PERIAL Asset Management y voit une opportunité stratégique pour faire de PF Grand Paris une SCPI majeure en Ile-de-France.
Performances des supports SCPI en Assurance-Vie UAF Life groupe Spirica
LES ALTERNATIVES : SCI – OPCI
Les SCI et OPCI en assurance-vie sont deux alternatives directement liées à l’investissement en immobilier professionnel. Ces solutions offrent une liquidité supérieure au SCP avec un objectif de rendement moyen annuel compris entre 3% et 4%.
QU’EST-CE QU’UNE OPCI ?
L’OPCI (Organisme de Placement Collectif Immobilier), conçu sur le modèle des OPCVM, est un véhicule d’investissement dédié à l’immobilier.
Mais contrairement à sa « cousine » la SCPI, l’OPCI comporte une part d’actifs « non immobiliers » composée d’actions, d’obligations pour assurer sa liquidité.
La performance est donc générée par :
Distribution des loyers (85 % minimum) Plus-values des actifs financiersValorisation des actifs immobiliers
Un OPCI est tenu de distribuer à ses actionnaires :
85% au minimum des revenus locatifs perçus à l'issue de l'exercice clos50% au minimum des plus-values nettes de cessions d’actifs réalisées au cours de l’exercice.
Ses avantages :
L’accès à l’immobilier en pierre papier
Une diversification du patrimoine
Une faible volatilité
Les OPCI sont fiscalement intéressantes via un contrat d’assurance vie ou de capitalisation
La distribution de revenus complémentaires réguliers
QU’EST-CE QU’UNE SCI ?
Une SCI (Société Civile Immobilière) est une enveloppe qui permet de regrouper différents actifs :
· SCPI, OPCI, Immobilier en direct..
· Actifs financiers (notamment pour assurer la liquidité)
Ce cadre d’investissement permet au gérant de préparer une selon les opportunités du moment. La SCI tire donc sa performance en fonction :
· Des loyers versés
· Revalorisation des immeubles
· Plus-values financières
Ses avantages :
L’accès à l’immobilier en pierre papier
Une diversification du patrimoine
Une faible volatilité
Les SCI sont fiscalement intéressantes via un contrat d’assurance vie ou de capitalisation
La distribution de revenus complémentaires réguliers
Pour AJC Patrimoine
Matthieu Herrlich
Novembre 2019
ORIAS 17003895, CIF membre de la CNCGP.
Document non-contractuel à caractère informatif.
Les performances passées ne préfigurent pas des performances futures.
Risque de perte en capital.
Un conseil avisé et personnalisé, dispensé par un conseiller CIF agrée est fortement recommandé.